Casa em condomínio irregular no DF: como fica no divórcio

A casa tem quatro quartos, piscina e vinte anos de história. O lote foi comprado por contrato de cessão, a associação do condomínio cobra a taxa todo mês, e escritura nunca houve. Agora o casal se separa, e a primeira pergunta é se aquilo que não tem matrícula pode ser dividido.

Este texto mostra o que entra na divisão do imóvel irregular no divórcio, como provar a compra e o que muda quando o governo regulariza o condomínio. As regras gerais estão no guia da partilha de bens no divórcio.

Por que o tema é tão comum em Brasília

Parte dos condomínios horizontais do Distrito Federal nasceu de parcelamentos feitos sem aprovação, sobre terras públicas ou particulares. Muitos estão hoje em processo de regularização. Há casas assim no Jardim Botânico, em áreas do Lago Sul e em outras regiões do DF, quase sempre com décadas de investimento da família.

É por isso que o imóvel irregular no divórcio pede um cuidado que a casa escriturada dispensa: o bem tem valor econômico real, mas não tem o documento que normalmente prova quem é o dono.

O que se divide num imóvel irregular no divórcio

Quem tem mais de 45 anos talvez se lembre das linhas telefônicas compradas nos anos 1980 e 1990. Ninguém era dono dos fios nem da central; o que se comprava era o direito de usar a linha. Mesmo assim, ela tinha preço, era vendida, passava de pai para filho e aparecia na declaração de imposto de renda.

A casa em condomínio irregular funciona de modo parecido. O casal não tem o lote registrado no cartório, mas tem direitos com valor de mercado: a posse, o que foi adquirido no contrato de cessão e a construção que pagou. É isso que a partilha alcança.

A comparação para de valer num ponto: a linha telefônica era um direito estável, e os direitos sobre um lote irregular dependem do andamento da regularização. Esse risco entra no preço.

O STJ firmou esse caminho em 2020. A Terceira Turma reconheceu que há bens com “indiscutível expressão econômica” que não estão regularizados por motivos variados e admitiu a partilha de direitos possessórios sobre imóvel em loteamento irregular, quando ausente a má-fé, deixando para um segundo momento a discussão sobre a formalização da propriedade (REsp 1.739.042/SP). Em 2022, o tribunal aplicou a mesma lógica a um inventário (REsp 1.984.847/MG).

Terra pública ou terra particular

A origem da terra muda a conversa. Em terra particular, a regularização acerta o registro de algo que o loteador podia, em princípio, vender. Em terra pública, como as áreas da Terracap, a empresa que administra as terras públicas do DF, a ocupação não gera posse contra o poder público: o STJ a trata como mera detenção (Súmula 619).

Entre ex-cônjuges, porém, a disputa é entre particulares. O TJDFT já admitiu a partilha dos direitos sobre construção feita em imóvel público, desde que a solução não viole direitos do poder público e de terceiros. O que se divide, nesse caso, é sobretudo a casa e a posição de quem ocupa o lote.

Como provar a compra e a data

Sem matrícula, a prova se monta com papéis espalhados. Quanto mais deles você reunir, menos a partilha depende da palavra de cada um.

• Contrato de cessão de direitos com o loteador ou com o morador anterior, e as cessões seguintes
• Recibos e comprovantes de transferência do preço, com datas
• Cadastro do lote na associação do condomínio e boletos da taxa condominial
• Carnês de IPTU e TLP, quando lançados
• Contas de energia e água no endereço
• Notas fiscais, contratos de obra e fotos da construção e das reformas
• Declarações de imposto de renda que listam os direitos sobre o imóvel
• Protocolos já entregues no processo de regularização

A data pesa tanto quanto o pagamento. Se o lote foi comprado antes do casamento e a casa foi construída durante ele, a construção paga com dinheiro do casal entra na divisão, ainda que o lote fique de fora. Na dissolução de união estável sem contrato escrito, vale a mesma lógica, e a prova do início da convivência ganha peso.

O que muda quando a regularização chega

A regularização fundiária urbana, a Reurb, é regida pela Lei nº 13.465/2017. Ela distingue a Reurb de interesse social, para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, e a de interesse específico, a Reurb-E, onde se encaixa a maior parte dos condomínios de padrão mais alto. No DF, a Lei Complementar nº 986/2021 disciplina o procedimento.

Duas instituições aparecem nessa etapa. A Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEDUH), órgão gestor do território, analisa os estudos e o projeto urbanístico. A Terracap, quando a terra é pública, vende os lotes aos ocupantes, que pagam o justo valor da unidade regularizada. Os editais de venda direta exigem que o comprador seja ocupante do imóvel e apresente a documentação de ocupação, com condições diferentes para pagamento à vista ou financiado.

Quem fica com o direito de comprar o lote

É a pergunta que mais falta nos acordos sobre imóvel irregular no divórcio. O edital vende ao ocupante, e a Terracap não decide a partilha do casal. Se o divórcio não definir quem fica com os direitos, os dois podem chegar à abertura do edital ainda disputando quem é o ocupante.

O acordo, ou a sentença, deve resolver três pontos: quem fica com a casa e com o direito de compra, como o outro é compensado pela parte dele e quem paga o preço do lote. O preço pago por um só depois da separação de fato, com dinheiro próprio, não é patrimônio comum, e a conta da partilha precisa refletir isso.

O valor e o caminho da usucapião

O valor do imóvel irregular no divórcio também segue regra própria. Casa sem escritura costuma valer menos do que uma igual já regularizada, porque o comprador desconta o custo e a incerteza da regularização, e o banco, em regra, não financia sem matrícula. Os critérios para chegar ao número estão em avaliação de imóvel no divórcio.

Em terra particular, a usucapião pode transformar a posse longa em propriedade, cumpridos o tempo e os demais requisitos legais. Em terra pública, ela não existe: a Constituição veda a usucapião de imóveis públicos (art. 183, § 3º). Antes de apostar nessa via, é preciso saber de quem é a gleba.

Ficar, vender os direitos ou esperar

Os caminhos são os mesmos de qualquer casa, com ajustes:

• Um fica e compensa o outro. É o mais comum. Quem fica assume o condomínio, o preço do lote e o processo de regularização.
• Vender os direitos a um terceiro. A cessão é possível, mas o comprador paga menos pela incerteza, e o valor dividido encolhe.
• Manter em comum até a regularização. Funciona se o acordo disser quem mora, quem paga cada despesa e quando a casa será vendida ou atribuída a um dos dois.

No Jardim Botânico, onde a regularização avança condomínio por condomínio, a página de advogada de família no Jardim Botânico trata do tema com olhar local. Para a divisão do patrimônio como um todo, veja o divórcio com partilha de bens.

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