Ele diz que a casa vale o que os dois pagaram em 2011, corrigido. Ela trouxe o anúncio de uma casa parecida na mesma quadra. O carnê do IPTU mostra um terceiro número, e a avaliação do banco, um quarto. Os quatro falam do mesmo imóvel.
Resposta rápida
Na avaliação de imóvel no divórcio, o padrão é o valor de mercado atual, ou seja, o preço pelo qual o imóvel seria vendido hoje em condições normais. Quem define esse valor é o próprio casal, quando chega a um acordo, ou o juiz, com base em perícia, quando não chega. Escritura, IPTU, base do ITBI e anúncios servem de pista, mas cada um foi feito para outro fim. Parecer de corretor e laudo de engenheiro ou arquiteto têm mais peso, e a perícia judicial decide o impasse.
Este texto mostra o peso de cada fonte na avaliação de imóvel no divórcio, a data que conta e como encurtar essa etapa. A divisão do patrimônio como um todo está na página de divórcio com partilha de bens.
Por que o valor de mercado é o padrão
A partilha divide o patrimônio pelo que ele vale no momento da divisão. Se um fica com a casa e o outro com as aplicações, a troca só é justa com os dois lados medidos na mesma régua: o mercado.
Pense num carro usado. Ele tem um preço na tabela de referência, outro no anúncio do vizinho e um terceiro na proposta da concessionária para a troca. Os três números estão certos para a pergunta que cada um responde: a média estatística, o desejo de quem vende, o que alguém paga hoje.
Com imóvel é igual, com uma diferença que pesa: não existe tabela de referência para casa. Cada imóvel é único, e o valor precisa ser construído com método.
As fontes de valor e o peso de cada uma
| Fonte | Para que foi feita | Peso na partilha |
|---|---|---|
| Valor de compra na escritura | Registrar o preço do negócio, na data dele | Baixo: mostra o passado, não o valor atual |
| Valor venal do IPTU | Calcular o imposto anual, por tabela | Baixo: pode ficar distante do mercado |
| Base do ITBI | Calcular o imposto da transmissão | Indício, não prova do valor atual |
| Parecer de corretor (PTAM) | Estimar o preço de venda | Médio: bom para negociar |
| Laudo pela NBR 14653 | Avaliar com método técnico e responsável identificado | Alto: resiste melhor à contestação |
| Perícia judicial | Dar ao juiz um valor quando não há acordo | Decisivo, mas o juiz pode afastá-lo com motivação |
Escritura, IPTU e ITBI
O valor da escritura registra o preço de um dia que passou. O valor venal do IPTU sai de uma tabela do Distrito Federal que considera área e localização e ignora reforma, conservação e vista. Quanto ao ITBI, o STJ decidiu em 2022 que a base é o valor de mercado da transação, que não se vincula ao IPTU, e que o Fisco não pode fixá-la previamente por valor de referência unilateral (Tema 1.113). Por isso o número do ITBI ajuda a entender o histórico do imóvel, mas não encerra a discussão.
Parecer do corretor
O corretor pode emitir o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o PTAM, regulado pela Resolução COFECI nº 1.066/2007. O parecer compara o imóvel com outros da região e indica um valor com data de referência. Serve bem para negociar; num processo contestado, costuma valer como indício.
Laudo de engenheiro ou arquiteto
O laudo de avaliação feito por engenheiro ou arquiteto segue a norma ABNT NBR 14653, cuja parte 2 trata de imóveis urbanos, e vem com a Anotação de Responsabilidade Técnica, que identifica quem responde pelo trabalho. A norma classifica o laudo por graus de fundamentação e precisão, o que permite a outro técnico refazer o caminho. É o documento que melhor sustenta um valor quando o outro lado discorda.
Perícia judicial e oficial de justiça
Sem acordo, o juiz nomeia um perito (arts. 464 e 465 do Código de Processo Civil). Em 15 dias, cada parte pode indicar assistente técnico e apresentar perguntas ao perito, os quesitos. O laudo não vincula o juiz, que precisa explicar por que o acolhe ou não (art. 479).
A avaliação por oficial de justiça (art. 870) aparece sobretudo na fase de execução, quando o bem vai à venda judicial; se o imóvel exigir conhecimento técnico, o juiz nomeia avaliador.
Qual data vale para o valor
Na avaliação de imóvel no divórcio, em regra, vale o valor atual, o mais perto possível da partilha. A data da separação de fato define quais bens entram, mas não congela o preço deles: até a divisão, o imóvel continua sendo dos dois, e a valorização ou a perda também. O STJ aplicou essa lógica a cotas de empresa partilhadas anos depois da separação, mandando dividir pelo valor atual para evitar que um só ficasse com o ganho do bem comum.
Há discussões em casos específicos, como a reforma paga por um só depois da separação. E todo laudo tem data de referência: um laudo antigo costuma ser contestado.
Como o casal pode encurtar essa etapa
A avaliação de imóvel no divórcio não precisa virar perícia. O casal pode combinar o valor no acordo, contratar juntos um avaliador de confiança dos dois ou encomendar duas avaliações e fixar um critério para a diferença.
Já no processo, as partes podem escolher o perito de comum acordo, desde que sejam plenamente capazes e a causa admita acordo (art. 471 do CPC). Essa perícia consensual substitui a do perito nomeado pelo juiz.
Na prática
Antes de escolher o avaliador, combine por escrito a data de referência, a forma de visita ao imóvel e o que acontece se o resultado desagradar a um dos dois. O valor aceito por ambos entra na tabela da partilha e encerra a discussão sobre o preço.
Particularidades da avaliação de imóvel no divórcio em Brasília
Condomínios em regularização
Parte das casas em condomínios do Jardim Botânico e de outras regiões do DF ainda não tem escritura definitiva. Nesses casos, a partilha alcança os direitos sobre o imóvel, e não a propriedade registrada. O STJ admite a partilha desses direitos em ação de divórcio, deixando a regularização para depois.
O valor costuma ficar abaixo do de um imóvel igual já escriturado, porque o comprador desconta o custo e a incerteza da regularização. Quem mora na região encontra mais detalhes na página de advogada de família no Jardim Botânico.
Apartamentos na planta
No Noroeste, muitos casais se separam antes das chaves. O que se avalia, então, é o contrato com a construtora: o que já foi pago e o quanto ele vale hoje, descontado o saldo a pagar. A conta é parecida com a do imóvel financiado no divórcio.
Lotes grandes no Lago Sul e no Park Way
Casas em lotes amplos têm poucos imóveis comparáveis vendidos no mesmo período. Com amostra pequena, o método pesa mais, e dois avaliadores podem chegar a números distantes. É o cenário em que o laudo com fundamentação detalhada faz mais diferença.
Benfeitorias em imóvel de um só
Se o imóvel é particular de um dos dois, comprado antes do casamento ou herdado, ele não entra na partilha. A reforma feita com dinheiro do casal, sim: na comunhão parcial, as benfeitorias em bens particulares entram na comunhão (art. 1.660, IV, do Código Civil).
Aqui, a avaliação mede o valor que a obra acrescentou, e não a casa inteira. Sem notas fiscais e comprovantes de pagamento, esse valor fica difícil de provar.
O valor escolhido mexe no imposto
O número que sai da avaliação de imóvel no divórcio define se alguém recebeu mais que a metade. Subavaliar a casa para equilibrar a tabela pode criar, aos olhos do Fisco, um excesso tributável, e a lei do ITCMD do DF manda prevalecer o valor declarado quando ele é maior que o oficial. Os efeitos estão no texto sobre imposto na partilha de bens.
- Matrícula atualizada ou, sem escritura, o contrato e a cessão de direitos
- Escritura de compra e carnê do IPTU
- Avaliações já feitas, inclusive a do banco no financiamento
- Plantas, habite-se e notas fiscais de reformas
- Prova da data da separação de fato
Com esses papéis, a avaliação de imóvel no divórcio deixa de ser opinião contra opinião e vira um número que os dois conseguem verificar.
Os dois não concordam sobre o valor do imóvel?
A Dra. Elizabeth Leite começa pelo levantamento dos documentos e das avaliações já existentes de cada imóvel, antes de qualquer proposta de valor. O atendimento é sigiloso, presencial ou online.
Perguntas frequentes
A avaliação feita pelo banco no financiamento serve para a partilha?
Serve como ponto de partida. Ela foi feita para conceder crédito, numa data que já passou, e costuma ser atualizada ou confrontada com outra.
O laudo de avaliação tem prazo de validade?
A lei não fixa prazo, mas todo laudo tem data de referência. Quanto mais o mercado andou desde então, mais fácil é contestá-lo.
Quem paga a perícia judicial do imóvel?
Em regra, quem pediu a perícia adianta a remuneração do perito; se os dois pediram ou o juiz a determinou por conta própria, o valor é rateado (art. 95 do CPC).
E se um dos dois não deixar o avaliador entrar no imóvel?
Fora do processo, a recusa costuma levar ao pedido de perícia judicial. Na perícia, o juiz pode determinar a vistoria e considerar a recusa ao decidir.
Móveis, obras de arte e coleções também precisam de avaliação?
Quando têm valor relevante, sim, e por especialista na área. Entram na mesma tabela da partilha que os imóveis e as aplicações.
Dra. Elizabeth Leite
OAB/DF 67.590 · OAB/SP 404.735
Advogada especialista em partilha de bens em Brasília, com atendimento personalizado em divórcio e dissolução de união estável. Atende presencialmente ou online. Conheça a Dra. Elizabeth Leite.
Para ela, o divórcio é um processo de cura: um encerramento que, conduzido com cuidado técnico e respeito, abre espaço para recomeçar.
Fontes
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), arts. 95, 464, 465, 471, 479 e 870.
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.660, IV.
- Resolução COFECI nº 1.066/2007 (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) e ABNT NBR 14653-2 (avaliação de imóveis urbanos).
- STJ, Tema 1.113 dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821/SP): base de cálculo do ITBI.
- STJ, Terceira Turma, entendimento sobre a partilha pelo valor atual de bem comum não dividido e sobre a partilha de direitos sobre imóvel em loteamento irregular.
- Lei Distrital nº 3.804/2006 (ITCMD), art. 7º, § 4º.