Imóvel financiado no divórcio: quem fica e como dividir

A matrícula do apartamento está no nome dos dois. O financiamento, só no nome dele. Faltam doze anos de parcelas, e os dois querem ficar com o imóvel. É aqui que boa parte das partilhas trava.

Este texto mostra como se calcula a parte de cada um, quais caminhos existem para o imóvel e o papel do banco. As regras gerais da divisão estão no guia da partilha de bens no divórcio.

O que se divide num imóvel financiado

Um imóvel financiado ainda é, em parte, do banco. Na alienação fiduciária, a forma mais comum de financiamento hoje, o banco fica com a propriedade em garantia até a última parcela, e o casal tem os direitos sobre o imóvel. O que a partilha divide são esses direitos, na proporção do que foi pago durante a união.

A forma de fazer a conta muda conforme o acordo ou a decisão: às vezes se dividem as parcelas pagas, corrigidas; às vezes se aplica o percentual já quitado sobre o valor atual do imóvel. A diferença entre os dois métodos pode ser grande quando o imóvel valorizou, e por isso vale fazer as duas contas antes de negociar.

Quem fica com o imóvel: os três caminhos

Vender e quitar o banco

É a saída mais simples quando nenhum dos dois consegue assumir o financiamento sozinho. Vende-se o imóvel, quita-se o saldo devedor e divide-se o que sobrar na proporção de cada um. A venda depende de acordo sobre preço e prazo. Sem acordo, pode ser pedida a venda judicial do bem comum.

Um fica e compensa o outro

Quem fica com o imóvel paga ao outro a parte dele no que já foi quitado e assume o restante do financiamento. A compensação pode ser em dinheiro ou com outros bens da partilha, como um carro, uma aplicação ou cotas de empresa. É a saída preferida quando há filhos e a ideia é manter a casa.

Manter em comum por um prazo

O casal pode manter o imóvel em nome dos dois por um tempo combinado, por exemplo até os filhos terminarem a escola, definindo no acordo quem mora, quem paga as parcelas e como será a venda no fim. Funciona quando a relação entre os dois permite cumprir o combinado por anos.

O banco precisa aprovar

O acordo de divórcio não obriga o banco. Para que um dos dois saia do contrato e o outro assuma sozinho a dívida, o banco precisa concordar, e essa concordância depende de análise de crédito de quem fica (art. 29 da Lei nº 9.514/1997). Se a renda de quem quer ficar não for suficiente para a parcela, o banco pode recusar.

Quem paga as parcelas até a partilha

Enquanto a partilha não sai, as parcelas continuam vencendo. Se só um dos dois paga depois da separação de fato, ele pode pedir que o outro reembolse a metade do que foi pago, porque está quitando uma dívida dos dois. Quem mora sozinho no imóvel, por outro lado, pode ter de indenizar o outro pelo uso exclusivo, num valor parecido com um aluguel. Em muitos casos, as duas contas se compensam.

Deixar de pagar não é uma opção segura. Com atraso, o banco pode consolidar a propriedade e levar o imóvel a leilão, e o prejuízo atinge os dois.

Imóvel na planta: as parcelas da construtora

Em Brasília, muitos casais se separam antes de receber as chaves. O imóvel na planta segue a mesma lógica do imóvel financiado no divórcio, com uma etapa a mais: as parcelas pagas à construtora durante a obra e, depois, o financiamento bancário do saldo.

Divide-se o que foi pago durante a união nas duas fases. Também é preciso decidir quem continua com o contrato da construtora, que normalmente exige a concordância dela para trocar o comprador, e quem assumirá o financiamento na entrega das chaves. Se nenhum dos dois quiser ficar, a cessão do contrato a um terceiro, com a concordância da construtora, é uma saída que evita perder o que já foi pago.

Na união estável, a regra é a mesma

Sem contrato escrito, a união estável segue a comunhão parcial (art. 1.725 do Código Civil). O apartamento financiado durante a convivência é dividido do mesmo modo, na proporção do que foi pago no período. A diferença costuma estar na prova da data em que a união começou, que define desde quando as parcelas contam.

Documentos para a partilha do imóvel financiado

• Matrícula atualizada do imóvel
• Contrato de financiamento e eventuais aditivos
• Extrato de evolução do saldo devedor, emitido pelo banco
• Comprovantes de pagamento da entrada e das parcelas
• Extrato do FGTS, se ele foi usado
• Prova da data da separação de fato

Com esses papéis, a conta deixa de ser um palpite e vira um número. Quem mora no Noroeste ou em outro bairro com muitos imóveis comprados na planta encontra exemplos na página de advogada de família no Noroeste. Para a condução do caso, veja divórcio com partilha de bens.

Perguntas frequentes